ติดตามสถานะการณ์

สรุปคลื่นความร้อนกระหน่ำไม่หยุด สถานการณ์เลวร้ายลงไปเรื่อยๆ

John Traczyk


'เป็นไปได้ว่าจะเป็นเตาหลอมระเบิด': ไฟของออสเตรเลียถูกกำหนดให้เลวร้ายลง


เรียกร้องให้มีการอพยพออกนอกชายฝั่งทางตะวันออกเฉียงใต้ของประเทศเจ้าหน้าที่กล่าวว่าอีกไม่กี่วันข้างหน้าจะเลวร้ายที่สุด แต่ในฤดูภัยพิบัติที่เกิดไฟไหม้อยู่แล้ว


ตลอดแนวชายฝั่งตะวันออกเฉียงใต้ของออสเตรเลีย ผู้คนหลายหมื่นคนออกจากบ้านในวันพฤหัสบดี หลังจากเจ้าหน้าที่เรียกร้องให้อพยพ เตือนว่าไฟขนาดใหญ่มุ่งหน้าไป ในสุดสัปดาห์นี้อาจจะเลวร้ายที่สุดในฤดูกาลภัยพิบัติแล้ว


ชุมชนห่างไกลยังคงถูกตัดขาดจากความช่วยเหลือด้านการแพทย์ แหล่งน้ำถูกทำลาย และอาหารและเชื้อเพลิงมีน้อย ไฟนับร้อยยังคงลุกไหม้อยู่นอกการควบคุมทั่วประเทศ ทำลายพื้นที่หลายล้านเฮกตาร์ มีผู้เสียชีวิต 18 คนและทิ้งบ้านอย่างน้อย 1,200 หลัง ทำลายเมือง มำให้สำลักควันที่หนาทึบ และฆ่าสัตว์ป่านับไม่ถ้วนด้วยสภาพอากาศเลวร้าย 45 องศาเซลเซียส (113 องศาฟาเรนไฮ) พยากรณ์อากาศสำหรับวันเสาร์


‘It’s Going to Be a Blast Furnace’: Australia Fires Are Set to Get Even Worse


Calling for evacuations along the country’s southeastern coast, officials said next the few days would be the worst yet in an already catastrophic fire season.


All along the southeastern coast of Australia, tens of thousands of people abandoned their homes on Thursday after the authorities called for evacuations, warning that the massive fires headed their way this weekend might be the worst yet in an already catastrophic season.


Remote communities remain cut off from medical help, water sources are compromised and food and fuel supplies run low. Hundreds of fires are still burning out of control across the country, destroying millions of hectares, killing 18 and leaving at least 1,200 homes destroyed, choking cities with thick smoke, and killing countless wild animals with catastrophic 45 deg C (113 deg F) weather conditions forecast for Saturday

 

สวีเดน

 

อย่างน้อย 50 คนเสียชีวิต และอีก 283 000 ได้รับผลกระทบจากคลื่นความเย็นที่พัดผ่านบังคลาเทศ #coldwave #เย็น #บังคลาเทศ

 

การระบาดที่รุนแรงของเมฆโพลาไรซ์ (pscs) รอบวงกลมอาร์กติก (คนส่วนใหญ่เข้าใจว่าเป็นแสงเหนือในตอนกลางวันแต่จริงๆ แล้วไม่ใช่) #polarstratosphericclouds #pdcs #อาร์กติก

 

เจ้าหน้าที่จาการ์ตาเตือนว่า คาดว่าจะมีฝนที่แรงสุดขีดมากขึ้น -- ประกาศการใช้เทคโนโลยีการปรับสภาพอากาศเพื่อต่อสู้กับน้ำท่วม #extremerainfall #จาการ์ตา #น้ำท่วม #อินโดนีเซีย #weathermodification

 

น้ำพุร้อนสตีมโบทของ Yellowstone ทุบสถิติการปะทุก่อนหน้านี้สำหรับปีปฏิทิน # สตีมโบท# น้ำพุร้อนสตีมโบท # เยลโลว์สโตน # ภูเขาไฟ

[ผลิตน้ำพุร้อนได้มากครั้งขนาดนี้ แสดงว่าเตาไฟ ที่อยู่ข้างล่างคงร้อนจัดมากๆ ขะมีน้ำใต้ดินพอให้ปล่อยออกมาหรือ ก็ไม่แปลกเพราะเมื่อวานมีข่าวว่าพ่นไอสีแดงออกมา พอหาน้ำมาต้มไม่ทัน ดิน หรือโลหะข้างล่างก็กลายเป็นวัตถุดิบแทนน้ำ พอถึงจุดหนึ่งที่แรงดันที่อัดใต้ผิวโลกเต็มที่ก็พุ่งออกมาเป็นควันสีแดง สภาพแบบนี้ น่ากลัวว่า ซุปเปอร์ภูเขาไฟลูกนี้มีสิทธิที่จะตื่นขึ้นมาได้]

Yellowstone's Steamboat Geyser smashes previous record of eruptions for a calendar year #Steamboat #SteamboatGeyser #Yellowstone #volcano

 

เครื่องบินขนส่งทหารของซูดานบรรทุกคนประมาณ 20 คนตกใกล้สนามบิน Geneina ใน West Darfur ผู้โดยสารทุกคนบนเครื่องบินเสียชีวิต

[ดูหนังภัยพิบัติมาหลายเรื่องในสภาพอากาศวิปริต เครื่องบินมักชอบตก]

 

Rodolfo Martin Brenes Salvatierra


นายกรัฐมนตรีกล่าวว่ามีอย่างน้อย 28 คนที่ขาดหายไปหลังจากไฟป่าในรัฐวิกตอเรีย ประเทศออสเตรเลีย

 

Rodolfo Martin Brenes Salvatierra

เม็กซิโก ต้นคริสต์มาสสูงประมาณ 10 เมตรที่วางอยู่ด้านหน้าของนายกเทศมนตรีแห่ง Ixmiquilpan ทรุดตัวลงเนื่องจากลมแรง

 

Rodolfo Martin Brenes Salvatierra

หมอกรุกรานทางตะวันออกของสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์

 

ความเสียหายบางส่วนภายในสถานทูตสหรัฐฯในแบกแดด ประเทศอิรัก

 

Rodolfo Martin Brenes Salvatierra

กลุ่มของเรือโจมตีสะเทินน้ำสะเทินบกกำลังมุ่งหน้าสู่ตะวันออกกลาง

 

ทางชายฝั่งตะวันตกของออสเตรเลีย.. คำสั่งอพยพเป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์ออสเตรเลีย สำหรับพื้นที่กว่า 250 กม.. 02/01/2020 orden โดย evacuación inmediata พารากอน 250 กม. ที่ en la costa ของออสเตรเลีย

ก่อนการพยากรณ์ว่าไฟไหม้ป่าอาจแย่ลงในวันเสาร์นี้ เจ้าหน้าที่ได้ออกคำสั่งอพยพทันทีสำหรับพื้นที่ 250 กิโลเมตรบนชายฝั่งของวิกตอเรีย มันเกี่ยวกับชายฝั่งตะวันออกจากอ่าว bateman ไปที่ชายแดนวิกตอเรีย น่าเสียดายที่ถนนถูกตัดและปั๊มน้ำมันแทบจะไม่มีเชื้อเพลิง

คุณสามารถสังเกตการเข้าคิวยาวของยานพาหนะที่พยายามเติมน้ำมันเพื่อให้สามารถออกจากภูมิภาคที่เร่งรีบก่อนที่ทุกอย่างจะแย่ลงอีกครั้ง โชคดีที่ในช่วงกลางคืนรถขนส่งถังน้ำมันเชื้อเพลิง ความจุ 60.000 ลิตรได้ถูกนำไปให้ผู้ที่พยายามจะหนีออกไปจากพื้นที่

นี่คือคำสั่งอพยพที่ใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ของประเทศ เพราะไฟไหม้ แต่พยากรณ์อากาศไม่มีอะไรที่สนับสนุนสำหรับ victoria และ new south wales โดยการพยากรณ์ว่ามีอุณหภูมิ 46º c และลมแรงสำหรับวันเสาร์ ดังนั้นเงื่อนไขภัยพิบัติถูกขับเคลื่อนโดยลมบนชายฝั่งใต้ของ new south wales และชัยชนะนี้จะถูกทำซ้ำจากวันเสาร์

การบริการไฟไหม้ชนบทของนิวเซาท์เวลส์ได้ขอให้ประชากรออกจากพื้นที่

ปฏิบัติการกู้ภัยและการอพยพของคนเกือบ 4.000 คนที่โดดเดี่ยวในเมือง mallacoota มีแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในวันศุกร์ตั้งแต่เวลา 07:00 น. (เวลาท้องถิ่น) ผ่านเรือของกองกำลังเรือที่เขาได้มาถึงสถานที่ . ตามเจ้าหน้าที่เรือสามารถบรรทุกผู้โดยสารได้ประมาณ 700 คนทุกเที่ยวการเดินทาง

เวลา 10:00 น. (เวลาท้องถิ่น) ในวันพฤหัสบดีอาหารน้ำและยาถูกบรรทุกจากเฮลิคอปเตอร์หลายลำไปยังเมืองที่โดดเดี่ยว

กลัวว่าจะมีคนสูญหาย 17 คน ซึ่งอาจเสียชีวิตได้ และมีผู้เสียชีวิตที่ได้รับการยืนยันในเขตของ gippsland ตะวันออก

เจ้าหน้าที่ได้ขอให้ประชากรละเว้นจากการไปชายฝั่งใต้ในสุดสัปดาห์นี้เพราะมันไม่ปลอดภัย

ในขณะเดียวกันในความคาดหวังของเงื่อนไขวันเสาร์สวนแห่งชาติ kosciuszko ได้ถูกอพยพออกมาเนื่องจากพวกเขาได้อธิบาย เพื่อปกป้องชีวิต

ยังมีไฟป่าที่ใช้งานอยู่หลายร้อยกองในออสเตรเลียส่วนใหญ่ไม่อาจควบคุม และพวกเขาก็ยังคงเริ่มฤดูกาลฤดูร้อนในประเทศ

ภาพถ่ายของ hmas choules เมื่อเขาออกจากท่าเรือของซิดนีย์ในวันพุธเพื่ออพยพคน 4.000 คนที่ยังคงแยกอยู่ใน mallacoota, ในวิกตอเรีย ออสเตรเลียค่ะ เครดิต ap

 

Rodolfo Martin Brenes Salvatierra


ภาพทางอากาศแสดงหนึ่งในไฟป่าในรัฐวิกตอเรีย ประเทศออสเตรเลีย 10,000 คนถูกขอให้ออกจากพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบ

 

Rodolfo Martin Brenes Salvatierra

นกหลายร้อยตัวล้มตายจากต้นไม้โดยคลื่นความร้อนที่รุนแรงที่กระทบออสเตรเลียด้วยอุณหภูมิ 48.9 c #20 ธ. ค.

 

Rodolfo Martin Brenes Salvatierra

รัสเซียในดินแดนคาบารอฟสค์ ปีเริ่มต้นด้วยน้ำท่วมในเมืองมอร์สคอย ซึ่งอยู่ถัดจากทะเลโอคอตสค์


สถานการณ์ที่คล้ายกันซ้ำเกือบทุกปี

 

#ไฟป่า #ออสเตรเลีย -> ไม่ใช่การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศฉันย้ำว่าไม่ใช่ #climate change
https://t.co/HN5LeMgalo

 

Bank of Thailand Scholarship Students


(Jan 2) ถอดบทเรียน วิกฤต “ละตินอเมริกา” ติดกับดัก “ประชานิยม” : ปี 2019 “ละตินอเมริกา” เผชิญกับวิกฤตทางเศรษฐกิจ ที่พึ่งพาการส่งออกสินค้าโภคภัณฑ์เป็นหลัก “ไฟแนนเชียลไทมส์” รายงานว่า ปัญหาของละตินอเมริกาเริ่มต้นขึ้นเมื่อปี 2014 ซึ่งเป็นปีสิ้นสุด “วัฏจักรการเติบโตของสินค้าโภคภัณฑ์” ทั้งน้ำมัน ทรัพยากรธรรมชาติ และสินค้าเกษตร ซึ่งแม้จะได้รับประโยชน์จากราคาสินค้าโภคภัณฑ์ แต่หลายประเทศกลับขาดการพัฒนาโครงสร้างทางเศรษฐกิจ อีกทั้งยังเสพติดนโยบาย “ประชานิยม” ซึ่งเป็นสาเหตุของวิกฤตที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน ไม่ว่าจะเป็นประเทศอาร์เจนตินา เวเนซุเอลา โคลอมเบีย เอกวาดอร์ และอีกหลายประเทศ


บริษัทที่ปรึกษาชั้นนำ “แมคคินซีย์” ระบุว่า ช่วงปี 2000-2016 ละตินอเมริกามีอัตราเติบโตทางเศรษฐกิจเฉลี่ย 2.8% ต่อปี ซึ่งการเติบโตทางเศรษฐกิจของละตินอเมริกามาจาก “วัฏจักรการเติบโตของราคาสินค้าโภคภัณฑ์” ซึ่งมีความเปราะบางมาก


อย่างไรก็ตาม ในการลดความยากจนนับว่าประสบความสำเร็จในแง่ของตัวเลข โดยนับตั้งแต่ปี 2000 ชาวละตินอเมริกากว่า 56 ล้านคน หลุดพ้นความยากจน โดยมีรายได้มากกว่า 5 ดอลลาร์สหรัฐต่อวัน ทำให้สัดส่วนของคนยากจนลดลงจาก 27% เป็น 13% อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของรายได้มีสาเหตุจากการเพิ่มขึ้นของราคาสินค้าโภคภัณฑ์ รวมถึงนโยบายประชานิยม เช่น การอุดหนุนราคาสินค้าในชีวิตประจำวัน รวมถึงการแจกเงินประชาชน


นอกจากนี้พบว่าประชากรประมาณ 152 ล้านคน หรือราว 30% ยังมีรายได้เพียง 5-11 ดอลลาร์สหรัฐต่อวัน ซึ่งรายงานระบุว่า เป็นกลุ่มที่เสี่ยงจะกลับเข้าสู่ความยากจน เมื่อรัฐบาลลดการอุดหนุนราคาสินค้า จึงกระทบกับชีวิตความเป็นอยู่ของคนจำนวนมาก


การดำเนินนโยบายทางเศรษฐกิจที่ผิดพลาด ทั้งการยึดสินทรัพย์ของเอกชนมาเป็นของรัฐบาล ขณะที่บางประเทศมีการปฏิรูปรัฐวิสาหกิจแต่ผลประโยชน์ตกอยู่ในมือของนายทุนเพียงแค่ไม่กี่คน สร้างระบบเศรษฐกิจแบบผูกขาดขึ้นมา โดยพบว่าบริษัทเพียงไม่กี่แห่งในละตินอเมริกาผูกขาดอยู่กับธุรกิจ ด้านทรัพยากรธรรมชาติและสาธารณูปโภค ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มที่มีความใกล้ชิดกับผู้มีอำนาจ ขณะที่รัฐบาลดำเนินนโยบายประชานิยมเพื่อสร้างความนิยมจากประชาชน และรักษาฐานอำนาจ กลับยิ่งสร้างบรรยากาศที่ไม่เอื้อต่อการแข่งขันตลาดเสรี


รายงานยังระบุอีกว่า บรรยากาศทางธุรกิจที่ไม่เอื้ออำนวย ทำให้มีจำนวนบริษัทที่มีความสามารถในการแข่งขันน้อยกว่าภูมิภาคอื่น ซึ่งส่งผลอย่างยิ่งกับความสามารถในการแข่งขันในตลาดโลก นอกจากนี้จากการผูกขาดตลาด ทำให้แรงงานจำนวนมากทำงานอยู่ในบริษัทขนาดเล็กที่ประสิทธิภาพต่ำ และส่วนใหญ่จัดตั้งอย่างผิดกฎหมาย ซึ่งส่งผลต่อประสิทธิภาพแรงงาน ซึ่งเป็นปัจจัยที่จะเพิ่มรายได้ของประชาชนอย่างยั่งยืน ดังนั้นจึงพบว่าประชากรจากฐานล่างของพีระมิด 90% มีสัดส่วนการบริโภคภายในประเทศเพียง 64% ซึ่งเป็นสัดส่วนน้อยที่สุดเมื่อเทียบกับภูมิภาคอื่นทั่วโลก


ด้วยโครงสร้างเศรษฐกิจที่มีปัญหาส่งผลให้หลายประเทศเผชิญกับปัญหาที่คล้ายคลึงกัน เช่น การเติบโตทางเศรษฐกิจ, ปัญหาเงินเฟ้อ, การขาดดุลชำระเงิน ซึ่งมีสาเหตุจากการขาดดุลการค้าและเงินทุนไหลออก, การขาดดุลงบประมาณซึ่งทำให้เกิดหนี้สาธารณะมหาศาลในรูปสกุลเงินต่างประเทศ และในภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวยิ่งส่งผลให้ปัญหาเหล่านี้หนักหน่วงยิ่งขึ้น ทำให้หลายประเทศต้องขอความช่วยเหลือจาก “ไอเอ็มเอฟ” ซึ่งตั้งเงื่อนไขว่า รัฐบาลจำเป็นต้องทำนโยบายรัดเข็มขัด


ทั้งนี้ การลดรายจ่ายรัฐบาลย่อมกระทบกับนโยบายประชานิยมในหลายประเทศ ซึ่งทำให้เกิดการลุกฮือของประชาชน โดย อัลจาซีรา รายงานว่า ประชาชนใน “เอกวาดอร์” ลุกฮือต่อต้านรัฐบาล จากสาเหตุการยุติการอุดหนุนราคาน้ำมัน รวมถึงในอีกหลายประเทศที่เผชิญกับปัญหาลักษณะเดียวกัน ขณะที่มาตรการรัดเข็มขัดใน “อาร์เจนตินา” ซึ่งสร้างความไม่พอใจให้กับประชาชนเป็นวงกว้าง นำไปสู่การก้าวขึ้นสู่อำนาจของรัฐบาล “เฟอร์นานเดซ” ซึ่งเป็นฝ่ายซ้าย โดยภายหลังเข้าสู่อำนาจ รัฐบาลดำเนินนโยบายที่ไม่เป็นมิตรกับภาคธุรกิจ


รอยเตอร์ส รายงานเมื่อ 15 ธ.ค.ที่ผ่านมาว่า “มาร์ติน กุซแมน” รัฐมนตรีว่าการกระทรวงเศรษฐกิจอาร์เจนตินา ประกาศเสนอกฎหมายเกี่ยวกับมาตรการรัดเข็มขัดเวอร์ชั่น”เอียงซ้าย” เข้าสู่สภา โดยการเก็บภาษีภาคธุรกิจเพิ่ม เช่น ภาษีแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศเพิ่ม 30% ภาษีสินค้าส่งออกซึ่งส่วนใหญ่เป็นสินค้าเกษตรเพิ่ม 3% โดยกฎหมายฉบับนี้ได้รับอนุมัติจากวุฒิสภาอาร์เจนตินา เมื่อ 22 ธ.ค.ที่ผ่านมา เปรียบเสมือน “พ.ร.ก.ฉุกเฉินทางเศรษฐกิจ” ที่ให้อำนาจฝ่ายบริหารในการตัดสินใจอย่างเด็ดขาดในการแก้ปัญหาที่เกี่ยวข้องกับเศรษฐกิจ


กฎหมายดังกล่าวเป็นการสร้างบรรยากาศที่ไม่เอื้อในการทำธุรกิจและการแข่งขัน ซึ่งเป็นรากเหง้าที่แท้จริงของวิกฤตที่เกิดขึ้น นอกจากนี้ยังเป็นที่น่าติดตามว่า ปี 2020 รัฐบาลอาร์เจนตินาอาจออกมาตรการที่กระทบกับภาคธุรกิจอีก ขณะที่มาตรการรัดเข็มขัดในอีกหลายประเทศด้วยการลดค่าใช้จ่ายสวัสดิการสังคมต่าง ๆ ทำให้เกิดการประท้วงของประชาชนเป็นวงกว้าง ซึ่งยิ่งส่งผลกระทบกับเศรษฐกิจที่อ่อนแอ


ดังนั้นจึงกล่าวได้ว่า ละตินอเมริกาติดกับดักทางเศรษฐกิจที่ยากจะหาทางออกได้


Source: ประชาชาติธุรกิจออนไลน์

https://www.prachachat.net/world-news/news-407252


เพิ่มเติม

- 2019 in review: protest and populism in Latin America : https://www.economist.com/the-ameri...-review-protest-and-populism-in-latin-america

 

Bank of Thailand Scholarship Students


(Jan 2) EIC ธนาคารไทยพาณิชย์ วิเคราะห์ “ใครคือผู้ได้รับผลกระทบจากภาษีที่ดิน” : ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ภาครัฐเตรียมจัดเก็บในปีนี้ (ใช้ทดแทนภาษีบำรุงท้องที่ โรงเรือนและสิ่งปลูกสร้าง) เน้นจัดเก็บตามมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วยอัตราภาษีที่แตกต่างกันไปตามการใช้ประโยชน์ ซึ่งภาครัฐได้กำหนดข้อยกเว้นและข้อลดหย่อนให้กับผู้ถือครองที่ดิน เช่น เจ้าของบ้านหลังหลัก ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย


หากพิจารณาต้นทุนภาษีที่ดินที่ต้องเสียเพิ่มขึ้นจากภาษีที่ดินเดิม สามารถจำแนกผลกระทบทางตรงของผู้ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาฯ ได้ดังนี้ (1) กลุ่มที่ได้รับผลกระทบสูง ได้แก่ เจ้าของที่รกร้าง/ผู้เก็งกำไรที่ดิน ซึ่งภาระภาษีอาจมีสูงถึง 16% ของรายได้จากส่วนต่างราคา (พิจารณาจากการขยายตัวของราคาที่ดินเฉลี่ยช่วง 5 ปีที่ผ่านมาในกรุงเทพฯ และปริมณฑล) และสถาบันการเงินที่มีอสังหาฯ รอการขาย (NPA) จำนวนมากและเป็น NPA ที่มีสภาพคล่องต่ำ (ใช้ระยะเวลามากกว่า 5 ปีในการขาย ซึ่งเป็นระยะเวลาที่ภาครัฐให้สิทธิลดหย่อนภาษี)


(2) กลุ่มที่ได้รับผลกระทบปานกลาง ได้แก่ ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งภาระภาษีที่ดินฯ รวมกันไม่ถึง 1% ของมูลค่าขายโครงการ หากผู้พัฒนาฯ สามารถขายโครงการได้หมดภายใน 3 ปี (ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ภาครัฐให้การลดหย่อน) แต่ผลกระทบอาจรุนแรงขึ้นหากมีสต็อกเหลือขายจำนวนมากหลังพัฒนามา 3 ปีและผู้พัฒนาฯ มีภาระค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยสูง ทำให้ความสามารถในการรับมือกับผลกระทบ (Buffer) ต่อภาระภาษีจะมีอยู่ต่ำ เจ้าของอาคารที่อยู่อาศัย/พาณิชย์ให้เช่า ผลกระทบจะแตกต่างกันตามอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (Rental yield) โดยอาคารที่มี Yield สูงจะได้รับผลบวกจากภาษีใหม่ที่ประหยัดลงจากภาษีโรงเรือนฯ ขณะที่กลุ่ม Yield ต่ำอาจจะต้องจ่ายภาษีมากขึ้นกว่าเดิม


(3) กลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบ/ได้รับผลกระทบต่ำ ได้แก่ เจ้าของที่อยู่อาศัยเพื่อใช้อยู่จริง ได้รับการยกเว้นภาษีสำหรับบ้านหลังหลักที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท (บ้านพร้อมที่ดิน) ขณะที่บ้านหลังที่สองขึ้นไป ภาระภาษีค่อนข้างต่ำหากเทียบกับฐานะหรือความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยปล่อยเช่าและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเก็งกำไร ต้นทุนภาษีจากการถือครองที่อยู่อาศัยเพื่อลงทุนค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับรายได้ค่าเช่าและการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย เช่น ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล ต้นทุนภาษีคิดเป็นประมาณ 0.4-0.7% ของอัตราผลตอบแทนจากการเช่า และประมาณ 1% ของผลตอบแทนที่ได้จากส่วนต่างราคาซื้อขาย


ผลกระทบทางอ้อมที่อาจเห็น คือ (1) ปริมาณที่ดินที่เข้าสู่ตลาดเพื่อขายอาจมีมากขึ้น และ (2) ส่วนต่างของราคาที่ดินที่ศักยภาพสูงกับศักยภาพต่ำอาจมีมากขึ้น ในระยะยาวภาษีที่ดินฯ อาจช่วยลดความเสี่ยงจากการเร่งพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการลงได้บ้าง รวมถึงการระมัดระวังมากขึ้นของผู้ให้สินเชื่อ ท้ายที่สุดอาจเป็นปัจจัยหนึ่งที่ช่วยลดความเสี่ยงภาวะอุปทานส่วนเกินลงได้บ้าง ซึ่งจะสนับสนุนตลาดอสังหาฯ เติบโตอย่างยั่งยืนมากขึ้น


ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ภาครัฐเตรียมจัดเก็บตั้งแต่ปี 2020 เป็นต้นไป มุ่งเน้นจัดเก็บภาษีตามมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยอัตราภาษีแตกต่างกันไปตามประเภทการใช้ประโยชน์ โดยตั้งแต่ปี 2020 ผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีหน้าที่ต้องเสียภาษีที่ดินฯ ตามพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยทางการจะจัดเก็บภาษีที่ดินฯ ตามมูลค่าที่ดินฯ ด้วยอัตราภาษีที่แตกต่างกันไปตามวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน (รายละเอียดตามรูปที่ 1) ทั้งนี้ภาษีที่ดินฯ จะถูกนำมาใช้ทดแทนภาษีโรงเรือนและที่ดินที่มีมาตั้งแต่ปี 1932 (พ.ศ.2475) ซึ่งจัดเก็บภาษีในอัตรา 12.5% ของรายได้ค่าเช่าที่ได้จากที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และภาษีบำรุงท้องที่ที่มีมาตั้งแต่ปี 1965 ซึ่งจัดเก็บภาษีตามจำนวนไร่และราคาปานกลางของที่ดิน โดยราคาปานกลางของที่ดินที่ใช้ในปัจจุบันเป็นราคาปานกลางฯ ที่ใช้ในการประเมินภาษีบำรุงท้องที่ตั้งแต่ปี 1978-1981[1]


ทั้งนี้ภาครัฐมีการบรรเทาภาระภาษีในส่วนที่เพิ่มขึ้นในช่วงปี 2020-2022 โดยผู้เสียภาษีจะชำระภาษีในปี 2020 เท่ากับภาระภาษีเดิม บวกด้วย 25% ของภาระภาษีส่วนเพิ่ม ในปี 2021 จะชำระภาษีเท่ากับภาระภาษีเดิม บวกด้วย 50% ของภาระภาษีส่วนเพิ่ม ในปี 2022 จะชำระภาษีเท่ากับภาระภาษีเดิม บวกด้วย 75% ของภาระภาษีส่วนเพิ่มเสีย และในปี 2023 ผู้เสียภาษีจะเสียภาระภาษีตาม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินฯ เต็มจำนวน


อย่างไรก็ตาม ทางการได้ลดหย่อนภาษีที่ดินฯ สำหรับที่ดินบางประเภทเพื่อความเหมาะสมกับเศรษฐกิจและการดำเนินกิจการของภาคธุรกิจ ซึ่งช่วยให้ผู้เสียภาษีสามารถปรับตัวได้ดีขึ้น ภายหลังจากที่ พ.ร.บ. ภาษีที่ดินฯ ถูกประกาศในราชกิจจานุเบกษาตั้งแต่เดือน มี.ค. 2019 ทางการได้ทยอยประกาศกฎหมายลำดับรองออกมาหลายฉบับ โดยเฉพาะฉบับล่าสุดเมื่อวันที่ 3 ธันวาคม 2019 คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติร่างพระราชกฤษฎีกา (พ.ร.ก.) ลดภาษีที่ดินฯ ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อลดหย่อนภาษีที่ดินฯ สำหรับที่ดินฯ บางประเภทให้เหมาะสมกับสภาพความจำเป็นทางเศรษฐกิจ สังคม เหตุการณ์ กิจการ หรือสภาพแห่งท้องที่ โดยการลดหย่อนครั้งนี้ ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัยจะได้รับการลดค่าภาษี 90% โดยจ่ายค่าภาษีเพียง 10% ของมูลค่าภาษีเต็มจำนวน ซึ่งมีเงื่อนไขดังนี้


ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่นำมาพัฒนาเป็นอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมตามกฎหมายอาคารชุดไม่เกิน 3 ปีจากวันที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่นำมาพัฒนาเป็นโครงการจัดสรรตามกฎหมายจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 3 ปีจากวันที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายจัดสรรและอาคารชุด ก่อนวันที่ 13 มี.ค. 2019 และยังไม่ได้ขาย (สต็อก) จะได้รับการลดค่าภาษีเป็นเวลา 2 ปี คือปี 2020-2021


นอกจากนี้ ที่ดินฯ ที่เป็นอสังหาฯ รอการขาย (NPA) ของสถาบันการเงินก็ได้รับการลดหย่อนค่าภาษีที่ดินฯ ด้วยเช่นกัน โดยลดค่าภาษี 90% ไม่เกิน 5 ปีจากวันที่ได้กรรมสิทธิ์ ผู้เก็งกำไรที่ดินและสถาบันการเงินมีโอกาสได้รับผลกระทบทางตรงจากภาระภาษีที่ดินฯ มากที่สุด ขณะที่เจ้าของบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงและลงทุน รวมถึงเจ้าของอาคารที่อยู่อาศัย/พาณิชย์ให้เช่าได้รับผลกระทบทางตรงจากภาระภาษีที่ดินค่อนข้างต่ำ ทั้งนี้ผลกระทบทางตรงจากภาระภาษีที่ดินฯ จะมีความรุนแรงมากน้อยแตกต่างกันตามวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ของที่ดินฯ และระยะเวลาของการถือครองที่ดินฯ รวมถึงภาระภาษีเกี่ยวกับที่ดินตามกฎหมายเดิม หากพิจารณาเฉพาะผลกระทบที่มีต่อผู้ที่ถือครองที่อยู่อาศัย รวมถึงผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย เจ้าของอาคารพาณิชย์ให้เช่า และสถาบันการเงินจะสามารถจำแนกผลกระทบเบื้องต้นออกเป็น 3 กลุ่ม (ผลกระทบอาจมีการเปลี่ยนแปลงหากกฎหมายลูกเกี่ยวกับกระบวนการจัดเก็บและการจำแนกประเภทที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้รับการอนุมัติของกระทรวงที่เกี่ยวข้องและประกาศในราชกิจจานุเบกษาอย่างเป็นทางการ) ได้แก่


กลุ่มที่ได้รับผลกระทบสูงจากภาษีที่ดิน


I. ผู้ที่ซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร/สะสมความมั่งคั่ง สำหรับภาษีที่ดินฯ ในกรณีที่ดินว่างเปล่า แม้ว่าจะมีอัตราภาษีเช่นเดียวกันกับที่ดินเชิงพาณิชย์อยู่ในช่วง 0.3-0.7% แต่อัตราภาษีจะมีการเพิ่มขึ้น 0.3% ในทุก 3 ปี และอัตราภาษีรวมสูงสุดไม่เกิน 3% ซึ่งจะเป็นต้นทุนภาษีที่สูงหรือต่ำขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในแต่ละที่ว่าเพิ่มขึ้นมากน้อยเพียงใด


ทั้งนี้หากเทียบกับราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลตามฐานข้อมูลของ ธปท. ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยเพียงปีละ 1.9% ขณะที่ต้นทุนภาษีที่ดินฯ คิดเป็น 16% ของผลได้ที่ได้จากส่วนต่างราคา หากเสียภาษีที่ดินในอัตรา 0.3% ของมูลค่าที่ดิน ซึ่งถือว่ามีผลกระทบค่อนข้างมาก


ดังนั้นกลุ่มผู้ลงทุนควรต้องพิจารณาคัดเลือกที่ดินที่มีศักยภาพในการเติบโตของราคาในอนาคตให้สูงกว่าต้นทุนภาษีที่ดิน (โดยปกติที่ดินที่มีศักยภาพมีการเติบโตของราคาในอัตราสูงกว่าค่าเฉลี่ยที่จัดเก็บโดย ธปท. เช่น ที่ดินแถบถนนพหลโยธินและรามอินทราที่ราคาประเมินขยายตัวเฉลี่ยปีละ 6-8% เป็นต้น) นอกจากนี้ ระหว่างที่ถือครองไม่ควรปล่อยให้เป็นที่ดินรกร้างเพื่อลดค่าใช้จ่ายภาษีระหว่างที่ถือครองที่ดิน


II. สถาบันการเงิน โดยเฉพาะสถาบันการเงินที่มีทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ประเภทอสังหาฯ อยู่จำนวนมาก ทั้งนี้ผลกระทบของภาระภาษีที่ดินฯ จะแตกต่างกันไปตามพอร์ต NPA ของแต่ละสถาบันการเงิน โดยกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมาก คือ สถาบันการเงินที่มี NPA ที่เป็นอสังหาฯ และถือครองมากกว่า 5 ปี ในสัดส่วนสูง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำ เช่น โรงงาน ที่ดินเปล่า เป็นต้น นอกจากนี้ หากทรัพย์ที่ถือครองมากกว่า 5 ปีส่วนใหญ่เป็นอสังหาฯ เชิงพาณิชย์หรือที่ดินรกร้าง ภาระภาษีก็จะอยู่ในอัตราที่สูงที่ 0.3-0.7% ของมูลค่าประเมิน เทียบกับกลุ่มที่อยู่อาศัยและเกษตรกรรมที่มีอัตราภาษีเพียง 0.02-0.1% และ 0.01-0.1% ตามลำดับ (จากการสอบถามข้อมูลเบื้องต้นจากหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง)


ทั้งนี้สถาบันการเงินมีแนวโน้มที่จะขาย NPA ให้ได้ภายใน 5 ปีแรกของการถือครอง เนื่องจากสถาบันการเงินได้รับสิทธิลดหย่อนภาษีที่ดินฯ โดยเสียภาษีเพียง 10% ของภาระภาษีที่ต้องจ่ายในช่วง 5 ปีแรกที่ถือครอง แต่หลังจากถือครองมากกว่า 5 ปีไปแล้ว หากสถาบันการเงินยังไม่สามารถขาย NPA ได้ ค่าใช้จ่ายทางภาษีก็จะเพิ่มขึ้น เช่น NPA ที่เป็นบ้านพร้อมที่ดินมูลค่า 10 ล้านบาท มีภาระภาษีในช่วง 5 ปีแรกอยู่ที่ปีละ 200 บาท และภาระภาษีจะเพิ่มขึ้นเป็นปีละ 2,000 บาทในปีที่ 6 เป็นต้นไป ขณะที่ NPA ที่เป็นโรงงานมูลค่า 10 ล้านบาท มีภาระภาษีในช่วง 5 ปีแรกอยู่ที่ปีละ 3,000 บาท และภาระภาษีจะเพิ่มขึ้นเป็นปีละ 30,000 บาทในปีที่ 6 เป็นต้นไป เป็นต้น ในระยะต่อไป สถาบันการเงินอาจระมัดระวังการให้สินเชื่อมากขึ้นจากปัจจุบันที่ระมัดระวังอยู่แล้ว แม้ว่าจะมีอสังหาฯ ค้ำประกันอยู่ก็ตาม เนื่องจากค่าใช้จ่ายภาษีที่เพิ่มขึ้นจากการกลายเป็นหนี้เสียของสินเชื่อเหล่านั้น


กลุ่มที่ได้รับผลกระทบปานกลางจากภาษีที่ดิน


I. ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โดยรวมจะได้รับผลกระทบไม่มาก หากโครงการของผู้ประกอบการสามารถพัฒนาและขายได้หมดภายใน 3 ปีแรกที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรสำหรับโครงการบ้านแนวราบและใบอนุญาตก่อสร้างสำหรับโครงการคอนโดมิเนียม เนื่องจาก (1) ทางการให้สิทธิลดหย่อนภาระภาษีที่ดินฯ ในช่วง 3 ปีแรก โดยจ่ายภาษีเพียง 10% ของเม็ดเงินภาษีที่ต้องจ่ายจริง ซึ่งคิดเป็นภาระภาษีรวมกัน 3 ปีไม่ถึง 0.2% ของมูลค่าขายของโครงการ และ (2) ผู้ประกอบการโดยทั่วไปถือที่ดินก่อนพัฒนาโครงการ (Land bank) ประมาณ 1-2 ปี ขณะที่ที่ดินคิดเป็นต้นทุนประมาณ 20-30% ของมูลค่าขายโครงการ ทำให้ค่าใช้จ่ายภาษีที่ดินฯ จากการถือครอง Land bank มีไม่ถึง 0.5% ของมูลค่าขายของโครงการ


อย่างไรก็ตาม ภาระภาษีที่ดินฯ อาจเพิ่มสูงขึ้น หากผู้ประกอบการไม่สามารถบริหารสต็อกเหลือขายภายใน 3 ปีนับตั้งแต่ขออนุญาตจัดสรร/ก่อสร้าง โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่ไม่สามารถแบ่งการก่อสร้างเป็น phaseได้แบบที่อยู่อาศัยแนวราบ นอกจากนี้ ผลกระทบจากภาษีจะมีความรุนแรงมากขึ้น หากผู้ประกอบการมีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบกับรายได้จนส่งผลให้อัตรากำไรต่ำและทำให้ Buffer ต่อภาระภาษีที่ดินมีน้อยลง


นอกจากนี้ ในช่วงปี 2020-2021 ซึ่งเป็นช่วง 2 ปีแรกที่เริ่มการจ่ายภาษีที่ดินฯ มีแนวโน้มที่ผู้พัฒนาโครงการจะเร่งระบายสต็อกที่ค้างอยู่ โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่มีสัดส่วนที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวนมาก ส่วนหนึ่งเพื่อได้รับประโยชน์จากการลดหย่อนภาษีที่ดินฯ สำหรับที่อยู่อาศัยเหลือขายที่มีการขอใบอนุญาตก่อสร้าง/จัดสรรก่อนวันที่ 13 มี.ค. 2019 มิเช่นนั้นผู้ประกอบการจะต้องมีค่าใช้จ่ายภาษีที่ดินฯ สูงขึ้น


ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจและการปรับตัวต่อมาตรการ LTV ของผู้ซื้อบ้าน เมื่อผู้ประกอบการต้องมาเผชิญกับภาระภาษีที่ดินฯ แม้ว่าจะคิดเป็นต้นทุนที่ไม่สูงมากนัก แต่ก็อาจเป็นหนึ่งในปัจจัยเสริมที่ทำให้ผู้ประกอบการระมัดระวังการเปิดตัวใหม่มากขึ้น โดยมุ่งเน้นเปิดตัวโครงการที่มีศักยภาพมากขึ้น รวมถึงการเร่งระบายหน่วยเหลือขายเพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นเมื่อภาษีที่ดินฯ เริ่มจัดเก็บ


II. เจ้าของอาคารที่อยู่อาศัย/พาณิชย์ให้เช่า เช่น หอพัก อพาร์ตเมนต์ สำนักงานให้เช่า และพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า เป็นต้น แม้ว่าภาษีที่ดินฯ กรณีใช้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการพาณิชย์จะมีอัตราภาษีสูงกว่าเพื่อการเกษตรหรือเพื่ออยู่อาศัย แต่หากเปรียบเทียบกับภาระภาษีที่ดินใหม่ กับภาษีโรงเรือนฯ ในปัจจุบันที่อัตรา 12.5% ของรายได้ค่าเช่า จะพบว่าต้นทุนทางภาษีของผู้ประกอบการจะเพิ่มขึ้นมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับผลตอบแทนจากการให้เช่า โดยอาคารให้เช่าแห่งไหนอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าอยู่ในระดับสูง ต้นทุนภาษีอาจปรับลดลงด้วยซ้ำ แต่หากอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าอยู่ในระดับต่ำ มีโอกาสที่ภาระภาษีอาจเพิ่มขึ้น กดดันผลตอบแทนสุทธิของผู้ประกอบการให้ปรับตัวลดลง โดยเฉพาะอาคารในพื้นที่ที่ราคาที่ดินอยู่ในระดับสูงและมีการแข่งขันสูงระหว่างผู้ประกอบการ


เช่น กรณีอาคารสำนักงานให้เช่าในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพฯ ที่มีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเบื้องต้น (Gross yield) โดยเฉลี่ยประมาณ 5-9% (จากข้อมูล CBRE และมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย) โดยคิดเป็นรายได้จากค่าบริการ 50% และรายได้จากการเช่า 50% โดยรายได้ส่วนหลัง ผู้ประกอบการต้องเสียภาษีโรงเรือนฯ คิดเป็น 0.3-0.6% ของมูลค่าอาคาร ซึ่งใกล้เคียงกับอัตราภาษีที่ดินฯ ที่ 0.3-0.7%


กลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบ/ได้รับผลกระทบต่ำจากภาษีที่ดิน


I. เจ้าของที่อยู่อาศัยเพื่อใช้อยู่จริง จำแนกเป็น


a. เจ้าของบ้านหลังหลัก ซึ่งทางการได้ยกเว้นการจัดเก็บภาษี โดยมีเงื่อนไขว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน และมูลค่าบ้านพร้อมที่ดินไม่เกิน 50 ล้านบาท หรือบ้าน ไม่นับรวมที่ดินไม่เกิน 10 ล้านบาท ขณะที่บ้านพร้อมที่ดินมูลค่าเกินกว่า 50 ล้านบาทก็มีภาระภาษีอยู่ในระดับต่ำมากเมื่อเทียบกับฐานะหรือรายได้ของผู้ถือครอง เช่น บ้านพร้อมที่ดินมูลค่า 100 ล้านบาท เสียภาษีเพียง 20,000 บาท/ปี หรือ 1,667 บาท/เดือน


b. เจ้าของที่อยู่อาศัยหลังที่สองขึ้นไปเพื่อใช้อยู่อาศัย (ไม่ใช่บ้านหลังหลัก) แม้ว่าภาระภาษีที่ต้องจ่ายตามภาษีที่ดินฯ จะเพิ่มขึ้นจากภาษีบำรุงท้องที่ (ซึ่งเป็นกฎหมายภาษีที่ดินเดิม) แต่เม็ดเงินภาษีที่ดินฯ ที่ต้องจ่ายยังอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับรายได้ของผู้ที่สามารถซื้อบ้านในมูลค่าเหล่านั้น นอกจากนี้ ภาครัฐยังมีการบรรเทาภาระภาษีในส่วนที่เพิ่มขึ้นในช่วง 3 ปีแรกที่มีการเก็บภาษีที่ดินฯ


เช่น กรณีบ้านพร้อมที่ดินราคา 10 ล้านบาทที่ไม่ใช่บ้านหลังหลัก ปัจจุบันเสียภาษีบำรุงท้องที่ปีละ 834 บาท ขณะที่ตาม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินฯ เจ้าของบ้านต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นเป็นปีละ 2,000 บาท (อัตราภาษีที่ดินฯ 0.02% ของมูลค่าบ้าน 10 ล้านบาท) ซึ่งคิดเป็นค่าใช้จ่ายไม่ถึง 0.2% ของรายได้ของผู้ที่สามารถกู้ซื้อบ้านในราคา 10 ล้านบาท (รายได้ของผู้กู้ซื้อต้องไม่น้อยกว่า 1 แสนบาทต่อเดือน)


II. ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่าเพื่อการอยู่อาศัย/เก็งกำไร จากข้อมูลเบื้องต้นของกระทรวงการคลัง ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่าเพื่อการอยู่อาศัย/เก็งกำไร ภาระภาษีที่ต้องจ่ายตามภาษีที่ดินฯ จะเหมือนกับเจ้าของที่อยู่อาศัยหลังที่สองขึ้นไป โดยมีอัตราภาษีที่ดินฯ อยู่ที่ 0.02% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย (กรณีราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท) คิดเป็นต้นทุนภาษีจากการถือครองที่อยู่อาศัยที่ค่อนข้างต่ำ เมื่อเทียบกับรายได้ค่าเช่าและการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย ดังนั้นภาษีที่ดินฯ ไม่ได้มีผลมากนักต่อความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน (ยกเว้นในช่วงแรกที่มีการจัดเก็บภาษีที่ดินฯ ที่ผู้ลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยยังไม่มั่นใจในภาระภาษีว่าจะมีมากน้อยเพียงใด)


กรณีซื้อมาเพื่อเก็งกำไร เช่น ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ตามฐานข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 1.7% สำหรับคอนโดมิเนียม 2.0% สำหรับทาวน์เฮาส์ และ 2.6% สำหรับบ้านเดี่ยว โดยค่าใช้จ่ายจากภาษีที่ดินฯ จะคิดเป็นประมาณ 1% ของผลตอบแทนที่ได้จากส่วนต่างราคาซื้อขาย (Capital gain yield) เฉลี่ยที่ 1.7-2.6% ต่อปี ทั้งนี้ผลกระทบจากต้นทุนภาษีที่กล่าวมามีโอกาสที่จะน้อยกว่าที่กล่าวมาข้างต้น หากผู้ลงทุนเลือกเก็งกำไรในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีศักยภาพ ซึ่งราคามีแนวโน้มขยายตัวมากกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด


กรณีซื้อมาเพื่อปล่อยเช่า เช่น กรณีคอนโดมิเนียมมูลค่า 5 ล้านบาท ที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า/เก็งกำไร ต้องเสียภาษีที่ดินฯ ในอัตรา 0.02% ของมูลค่าคอนโดฯ หรือ 1,000 บาท/ปี (เทียบกับในปัจจุบันที่ภาระภาษีเกี่ยวกับที่ดินต่ำมาก เนื่องจากข้อบกพร่องในการจัดเก็บภาษีโรงเรือน ขณะที่ภาษีบำรุงท้องที่ก็อยู่ในอัตราต่ำมาก) คิดเป็นภาระค่าใช้จ่ายประมาณ 0.4-0.7% ของอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (Gross rental yield) ที่เฉลี่ยประมาณ 3-5%


แต่หากผู้ให้เช่าที่อยู่อาศัยในกรณีตัวอย่างข้างต้น เคยต้องเสียภาษีโรงเรือนฯ จากรายได้ค่าเช่าที่ 12.5% ของรายได้ทั้งปี หรือคิดเป็น 0.4-0.6% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย การปรับเปลี่ยนการจัดเก็บภาษีเป็นภาษีที่ดินฯ ที่อัตราขั้นต่ำที่ 0.02% ของมูลค่าที่อยู่อาศัยจะส่งผลด้านบวกต่อผู้ให้เช่าที่จะสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายภาษีลงไปได้ประมาณปีละ 17,000-30,000 บาท


ผลกระทบทางอ้อมที่อาจเห็น คือ (1) ปริมาณที่ดินที่เข้าสู่ตลาดเพื่อขายอาจมีมากขึ้น และ (2) ส่วนต่างของราคาที่ดินที่มีศักยภาพสูงกับศักยภาพต่ำอาจมีมากขึ้น ผลจากต้นทุนภาษีที่ดินฯ ที่เพิ่มขึ้น อาจส่งผลให้ผู้ถือครองที่ดินว่างเปล่าไม่ได้ใช้ประโยชน์บางส่วนอาจทยอยขายที่ดินออกมาในตลาด โดยเฉพาะที่ดินมรดกที่ถือครองมายาวนาน ซึ่งในอดีตมีต้นทุนในการถือครองที่ดินไม่มากนัก แต่ภาษีที่ดินฯ ที่กำลังจะเริ่มจัดเก็บอาจเป็นหนึ่งในปัจจัยสนับสนุนให้ผู้ถือครองที่ดินบางส่วนปล่อยที่ดินเข้าสู่ตลาดเพื่อซื้อขายมากขึ้น ส่งผลให้การขยายตัวของราคาที่ดินโดยเฉลี่ยอาจมีแนวโน้มขยายตัวช้าลงไปบ้าง โดยเฉพาะที่ดินที่มีศักยภาพต่ำ (มีการเพิ่มขึ้นของราคาค่อนข้างช้า) ขณะที่ที่ดินที่มีศักยภาพ (มีการเพิ่มขึ้นของราคาค่อนข้างเร็ว) ต้นทุนภาษีที่ดินฯ แทบไม่ส่งผลกระทบ เนื่องจากราคาของที่ดินที่เร่งตัวไปเร็วกว่าต้นทุนภาษี ทำให้ความต้องการถือครองที่ดินดังกล่าวยังมีต่อเนื่อง ผลักดันให้ราคาที่ดินของที่ดินศักยภาพยังมีแนวโน้มขยายตัวสูงต่อเนื่องได้


โดยสรุป : ภาษีที่ดินที่กำลังจัดเก็บในปีนี้ ผลต่อทั้งผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่จริงและเพื่อการลงทุนจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก ซึ่งจะส่งผลกระทบไม่มากนักต่ออุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัย (ปัจจัยจากเศรษฐกิจและความระมัดระวังในการให้สินเชื่อบ้านจะเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบมากกว่าภาษีที่ดินฯ)


ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการอาจต้องมีการปรับตัวอันเกิดจากภาระภาษี โดยต้องมุ่งเน้นบริหารการขายโครงการให้เหลือหน่วยเหลือขายน้อยที่สุดภายในช่วง 3 ปีแรกที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง/จัดสรร เนื่องจากเป็นช่วงเวลาที่ได้รับการลดหย่อนภาษีที่ดินฯ รวมถึงในช่วงปี 2020-2021 จะต้องเร่งระบายสต็อกซึ่งคงค้างมาก่อนหน้าที่ภาษีที่ดินฯ จะมีผลบังคับใช้ เช่นเดียวกันกับสถาบันการเงินต้องระมัดระวังการให้สินเชื่อมากขึ้นเพื่อไม่ให้ภาระ NPA มีมาก


ดังนั้นมีโอกาสที่ในระยะยาวการจัดเก็บภาษีที่ดินฯ อาจช่วยลดความเสี่ยงจากการเร่งพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการลงได้บ้าง (โดยมุ่งเน้นแต่โครงการที่มีศักยภาพอย่างแท้จริง) รวมถึงการระมัดระวังมากขึ้นของผู้ให้สินเชื่อ ท้ายที่สุดก็อาจเป็นปัจจัยตัวหนึ่งที่ช่วยลดความเสี่ยงภาวะอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) ลงได้บ้าง ซึ่งจะสนับสนุนให้การใช้ที่ดิน รวมถึงตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตได้อย่างระมัดระวังและยั่งยืนมากขึ้น


รูปที่ 1 อัตราการจัดเก็ภาษีที่ดินละสิ่งปลูกสร้าง


รูปที่ 2 ระดับของผลกระทบจาภาระภาษีที่ดินฯ


รูปที่ 3 ตัวอย่างการเปรียบเทียบภาระภาษีตาม กม. ที่ดินเดิมกับ กม.ใหม่ กรณีอาคารสำนักงานให้เช่า


รูปที่ 4 ตย.การเปรียบเทียบภาระภาษีตาม กม.ท่ีดินเดิม กับ กม.ใหม่ กรณีอยู่อาศัยให้เช่า


Source: ประชาชาติธุรกิจออนไลน์

https://www.prachachat.net/finance/news-407062


อ่านงานวิจัย https://www.scbeic.com/th/detail/file/product/6517/fjc08f5ala/EIC-Article_Land-Tax_20200102.pdf

 

Setiawan


"ประชาชนกว่า 1,400 คนในแคลิฟอร์เนียตอนใต้รู้สึกสั่นคลอนในเช้าวันพฤหัสบดีหลังจากเกิดแผ่นดินไหวที่ชายฝั่งพอร์ทฮูเอนิม แคลิฟอร์เนีย"


#PortHueneme #earthquake #California


"More than 1,400 residents in Southern California felt shaking on Thursday morning after an earthquake hit off the coast of Port Hueneme, California."


#PortHueneme #earthquake #California